KİRA TESPİT DAVASI VE UYGULAMA ESASLARI

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiş olup; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan bir tespit davası niteliğindedir.

Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin rayiç değerlerin altında kalması halinde, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılır.

TBK m. 344 uyarınca beş yıllık sürenin sonunda kira bedeli;

• TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı,

• Kiralananın fiziki durumu,

• Emsal kira bedelleri,

• Hakkaniyet ilkesi

birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından belirlenir.

KİRA TESPİT DAVASININ UNSURLARI

1. Görevli Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

2. Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme kural olarak:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi veya

• Kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde, sözleşmede kararlaştırılmış yetkili mahkeme de geçerli olacaktır.

3. Beş Yıllık Süre Şartı

Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden en az beş yıl geçmiş olması gerekir. Beş yıl dolmadan açılan davalar reddedilir.

4. Dava Açma Zamanı

Beş yıllık süre dolduktan sonra kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın hangi kira dönemine etki edeceği önemlidir.

Kira tespit davaları kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur. Ancak bazı şartların varlığı halinde içinde bulunulan kira dönemi için de hüküm doğurabilir.

Kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa:

• Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en geç 30 gün içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı ihtar gönderilmişse veya

• Bu süre içinde dava açılmışsa

verilecek karar içinde bulunulan kira dönemi için de geçerli olur.

Aksi halde karar bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira sözleşmesinde artış hükmü varsa:

Yeni kira döneminden 30 gün önce ihtar şartı aranmaz. Dava açıldığı kira dönemi için hüküm doğurur.

5. Dava Türü ve Islah Meselesi

Kira tespit davası; kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Talep edilen kira bedeli açık ve net biçimde belirtilmelidir. Harç da buna göre yatırılır.

Bu nedenle bilirkişi raporundan sonra ıslah yoluyla kira bedelinin artırılması mümkün değildir.

6. Harç Hesabı

Harçlar Kanunu’nda açık düzenleme bulunmamakla birlikte uygulama ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda :

Aylık kira bedelinin tespiti istenmişse harca esas değer aylık kira farkı üzerinden; yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse harca esas değer yıllık kira farkı üzerinden hesaplanmaktadır.

7. İspat ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında; mahallinde keşif yapılır, gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlak bilirkişisi rapor düzenler ve aynı bölgede bulunan emsal kira sözleşmeleri incelenir. Emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir nitelikte olması önemlidir (metrekare, konum, kullanım amacı, bina yaşı, nitelik vs.).

8. Kararın İcrası

Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz. Karar kesinleştikten sonra yeni belirlenen kira bedeli üzerinden icra takibi yapılabilir. Geriye dönük fark alacakları da kararın etki ettiği dönem itibarıyla talep edilebilir.

9. Uyarlama Davası

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası birbirinden farklıdır. Uyarlama davası TBK m. 138’e dayanır. Hakimin doğrudan sözleşmeye müdahalesi bulunmaktadır ve olağanüstü hal şartı aranır. Sözleşmeye müdahalenin mümkün olabilmesi için öncelikle, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olguların olağanüstü nitelik taşıması gerekir. Meydana gelen değişiklikler, taraflar açısından sözleşmenin kurulduğu anda öngörülebilir, beklenebilir ya da olağan akış içinde tahmin edilebilir nitelikte olmamalıdır. Öyle ki; olayın kendisi teorik olarak öngörülebilir olsa dahi, bu olayın sözleşmeye olan etkisinin kapsamı ve yoğunluğu taraflarca tahmin edilemeyecek ölçüde ağır ve istisnai olmalıdır. Sonuç olarak; kira tespit davası, kira ilişkisinde ekonomik dengenin korunmasını sağlayan ve belirli usul şartlarına sıkı sıkıya bağlı olan özel nitelikli bir tespit davası olup, dava açma zamanı, talep kapsamı ve delillendirme stratejisinin dikkatle belirlenmesi hak kaybı yaşanmaması bakımından önem taşımaktadır.

Av. Hatice Gözde KAYDIM